扬州：房贷新政：重定价周期可调整一次 房贷客户须谨慎选择

记者 何世春 孙小懿

房贷利率定价又有新机制。10月31日，包括工、农、中、建、交、邮储六大行在内的多家银行发布公告，将从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，客户可自主向银行申请调整利率加点、申请调整利率定价周期等。

什么是房贷利率定价新机制？什么情况下可以申请调整利率加点？房贷定价周期又该如何选择？记者采访了相关业内人士。

什么是利率定价新机制?

新老房贷利率“偏差”达到一定幅度

客户可自主向银行申请调整利率

近期，银行新发房贷利率持续走低，使得市场上新老房贷之间的利差扩大，引发广泛关注。虽然去年以来，各银行已实施了两次存量房贷利率的统一调整，使得新老房贷利率之间的差距大幅缩小，但这并不是一个长效机制。

为此，9月底，人民银行发布公告提出，“存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率”。

“这次各家银行公布房贷利率新定价机制，实质上就是把存量房贷利率的调整形成一个长效的机制，使得客户符合条件随时可以调整。”扬州一家国有银行房贷部负责人表示。

记者发现，多家银行发布的公告都明确：商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制以后，人民银行将不再统一调整存量房贷利率。

什么情况下可申请调整房贷利率？

须超过新房贷利率平均加点值30个基点

目前扬州多数房贷客户无需申请调整

那么，新老房贷利率“偏离幅度”达到一个什么程度，房贷客户才能与银行协商调整存量房贷利率呢？此前，这个“偏离幅度”并没有一个明确标准。

对此，各家银行最新公告中统一了口径：当浮动利率的存量个人房贷利率加点值高于全国新发放个人房贷利率平均加点值30个基点时，借款人可以向银行申请调整房贷利率LPR加点值，调整后的加点为全国新发放个人房贷利率平均加点值加30个基点，且不低于调整时所在城市房贷利率加点下限。

人民银行最新公布的数据显示，2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%。以7月—9月公布的5年期以上LPR3.85%计算，3.33%即为LPR-52BP。如果借款人房贷利率为LPR-20BP，较全国新发放房贷利率加点值-52BP高了32BP，此时借款人可申请下调至房贷利率平均加点值加30个基点，即LPR-22BP。

但就目前而言，各家银行已于10月25日批量调整了存量房贷利率，大部分存量房贷利率已调整至LPR-30BP，加点值“-30BP”较全国新发放房贷利率加点值“-52BP”高22BP，暂不符合调整条件。

“当前大部分房贷客户无需提出申请。除非将来新发放房贷利率又有较大的下降，存量房贷才有必要申请调整。到时可以直接在手机银行上申请。”扬州银行房贷业内人士表示。

什么是定价周期调整？

享受最新利率不必“等一年”

最短可改为三个月“刷新”一次

此次各家银行发布的公告中，还明确取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制。也就是说，贷款人可以向银行提出将重定价周期调整为3个月或6个月，当然也可以依旧保持为一年。

此前，个人住房按揭贷款利率定价周期普遍为1年，重定价日一般是贷款人首次放款日或每年1月1日。这种情况下，不能及时反映市场供需变化，容易造成新老房贷利差过大等情况。这一次的调整定价周期，正是为了解决这一问题。

利率定价周期越短越好吗？

每笔房贷只能申请调整一次

房贷客户须谨慎选择

“最近存量房贷利率批量调整后，我的房贷利率只降到3.55%，要等到明年3月1日我的房贷重定价日到了以后，才能调整到3.3%。现在重定价周期政策变了，如果我现在改为3个月定期周期，是不是就能更快享受到3.3%的利率了？”新政策发布后，市民陈先生第一时间来到银行咨询。

有陈先生这样想法的市民还有不少。很多市民都希望通过修改房贷定价周期，让自己不用“等一年”就能享受最优惠的利率。

对此，银行人士建议市民慎重考虑。因为各银行公告中还明确，在整个还款周期内，房贷利率重定价周期只能调整一次，重定价周期调整完成后将不可撤销。所以市民要充分考虑，谨慎选择。

“在利率下行周期内，重定价周期越短，就可以越快享受到利率下行带来的优惠。反之，在利率上行周期内，重定价周期越短，贷款利率也将更早进行重定价，还款金额也会更快上调。所以，市民如何选择定价周期，还要看自身如何判断利率走向。如果认为未来很长一段时间内利率还会走低，那可以选择短的定价周期；但如果判断当前利率已经触底，未来可能加息，则应该选择长定价周期。”该人士这样表示。