扬州：扬州存量房贷利率究竟怎么降？10月25日集中调整

买房人期待已久的存量个人房贷利率调整政策终于落地。昨日，包括工、农、中、建、交、邮储六大行在内的多家银行陆续发布公告，对存量房贷调整时间、调整范围、调整规则、申请渠道等重点问题作出回应。扬州存量房贷利率究竟怎么降？降多少？记者进行了解读。

何时调？

10月25日集中调整

各家银行存量房贷调整的时间都是一致的，均从10月25日起，将对存量个人房贷利率（包括首套、二套）进行批量调整。除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。

调整范围方面，各家银行也普遍明确了有几种情形不在本次调整范围内：一是借款人的房贷利率等于或低于LPR-30BP，二是住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款及购买商铺、商住两用房等商业用房的贷款不在此次调整范围内。

和去年存量房贷利率调整不同的是，本次调整，多家银行表示不良类贷款也可以调整。如中行表示，本次存量房贷利率调整，不良类个人住房贷款也将一并进行下调。建行表示，该行充分考虑有拖欠客户的实际还款困难，减轻还款压力，本次一并纳入批量调整。

此外，部分银行还对“已签订合同但还未发放”的房贷进行了明确。比如建行表示，2024年10月25日（不含）前已发放的和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款（包含首套、二套及以上个人住房贷款，公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款部分），如符合条件，可纳入本次批量调整。业内人士表示，这主要是因为二套房政策取消前，二套房贷款利率较高。

怎么调？

多数房贷自动调整无需操作

存量房贷利率调整，市民需要怎么操作？对此，此次银行公布的细则均明确：以浮动利率定价的存量个人住房贷款(包括首套、二套及以上)，市民无需申请，银行将于10月25日集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

不过有两种情况例外，需要借款人主动申请：一种是贷款在北京、上海、深圳等地区且符合二套转首套住房贷款标准，可以联系贷款经办行申请“二套转首套”，审批通过后可享受首套房贷款利率；另一种是对于当前为固定或基准利率定价的贷款，需要先主动申请转成LPR浮动利率，然后再进行存量利率调整。

由于目前扬州房贷普遍是以浮动利率定价的，所以，多数市民的存量房贷并不需要去银行申请，也不需要自己在手机银行操作，10月25日银行会自动调整。

多家银行还在公告中表示，在批量调整后，借款人可登录手机银行，选择名下相应房贷并查询该笔房贷的调整记录。同时，银行还将在批量调整完成后，通过短信告知客户利率调整结果。

调多少？

扬州存量房贷利率将下调到3.55%

存量房贷利率下调，扬州房贷族能调到多少？

目前，5年期以上LPR报价为3.85%，如果按照各家银行此次调整幅度“LPR-30BP”的口径计算，则存量房贷利率都能调整到3.55%。但记者了解到，事实上，并非所有房贷客户在10月25日当天都能调整到3.55%。因为，这里面还涉及到一个房贷的“重新定价日”问题。

此次不少银行在细则中明确，本次存量房贷利率调整仅调整加点幅度，并不调整LPR取值、重定价日等其他贷款要素。这其中关键点是重新定价日。记者了解到，重新定价日主要有两种情况，最常见的是每年1月1日，另外一种是贷款发放日。房贷族要等到重新定价日，才能享受最新的贷款利率。

举例来说，假如王先生目前房贷利率是LPR基准价，重新定价日是1月1日，那他只能享受今年年初LPR-30BP的优惠。因今年1月1日5年期以上LPR是4.2%，此次批量调整后，他的房贷利率将调整到3.9%。等到明年1月1日，可以参考最新的LPR定价，假定当时的LPR仍为3.85%，那么，王先生的房贷利率才能调整为3.55%。所以，到了10月25日银行批量调整时，不同市民存量房贷利率可能都会不一样，不少人可能并未降到3.55%，这种情况不必疑惑，大多等到明年1月1日会降到位。

记者算了一笔账，以扬州地区首套房贷、贷款金额100万元、期限30年、采用等额本息还款方式的个人房贷为例。目前扬州多数存量房贷利率为LPR报价不加点，即3.85%，调整后房贷利率为LPR-30BP，重定价后利率为3.85%-0.3%，即3.55%。以此用房贷计算器计算，可发现，调整后每月可节省月供169.68元，30年总共节省利息6.1万元左右。

记者 何世春 孙小懿